في ظل التطور العمراني والسكاني المتسارع في دبي، أصبحت الحاجة إلى تشريع حديث ينظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أمرًا لا غنى عنه. ولهذا جاء قانون الإيجارات الجديد في دبي لعام 2025 ليُعالج الإشكالات المتكررة التي نشأت خلال السنوات الأخيرة، ويعزز الثقة في سوق العقارات السكنية والتجارية على حد سواء.
في هذا المقال من موقع المرجع القانوني الإماراتي، نسلّط الضوء على أبرز التغييرات التي طرأت بموجب قانون الإيجارات في دبي، وكيف يمكن للمستأجرين وأصحاب العقارات فهم حقوقهم والتزاماتهم بشكل واضح وفق أحدث الأنظمة القانونية.
لتضمن أنك تتخذ الخطوة الصحيحة، انقر أيقونة واتساب أسفل الشاشة واستشر محامي مختص.
جدول المحتويات
قانون الإيجارات الجديد في الإمارات: ما الذي تغيّر؟
أدخلت دبي تعديلات جوهرية على قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، خاصة مع إطلاق مؤشر الإيجارات الذكي في يناير 2025، الذي يعتمد على تقنيات الذكاء الاصطناعي لتحديد القيمة السوقية الدقيقة لكل وحدة عقارية.
وفيما يلي أبرز التغييرات التي نصّ عليها قانون الإيجارات الجديد في دبي:
- مؤشر الإيجارات الذكي: يقدّم تقييمًا دقيقًا للإيجارات بناءً على الموقع، نوع العقار، وبيانات السوق الفعلية، مما يحدّ من التقديرات العشوائية.
- إشعار الزيادة الإيجارية: يتوجب على المالك إخطار المستأجر كتابيًا بأي زيادة متوقعة في الإيجار، قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد. وفي حال عدم الالتزام بذلك، تُلغى الزيادة قانونًا.
- تجديد تلقائي بالشروط القديمة: إذا لم يُقدَّم الإشعار ضمن المهلة القانونية، يتم تجديد العقد تلقائيًا دون أي زيادة في الإيجار.
- مرجعية قانونية موحدة لحل النزاعات: فضّ النزاعات بين المؤجر والمستأجر يتم من خلال مركز متخصص تابع لدائرة الأراضي والأملاك، ما يضمن سرعة وعدالة الفصل في القضايا.
- صلة وثيقة بقانون فسخ عقد الإيجار في دبي: التعديلات طالت أيضًا شروط الفسخ والإخلاء، مما يتطلب مراجعة دقيقة لأي عقد قبل التوقيع أو التجديد.
هذا التحديث يعزز بيئة استثمارية مستقرة، ويمنح المستأجرين حماية قانونية أكبر. كما يفتح المجال لأصحاب العقارات للاستفادة من أنظمة أكثر شفافية وتنظيماً، ما يرفع من كفاءة السوق العقاري في الإمارة.
نسب الزيادة القانونية وفق المؤشر الذكي
يُعد تنظيم الزيادة الإيجارية أحد أهم جوانب قانون الإيجارات الجديد في دبي، حيث لم يعد الأمر متروكًا لتقدير المالك فقط، بل أصبح خاضعًا لآلية دقيقة ترتبط بـ مؤشر الإيجارات الذكي الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
وفق هذا المؤشر، يتم تحديد نسبة الزيادة المسموح بها بناءً على الفرق بين الإيجار الحالي للعقار ومتوسط أسعار السوق للوحدات المشابهة في نفس المنطقة. وتُحسب النسب على النحو التالي:
- إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 10٪ أو أقل من متوسط السوق → لا يحق للمالك رفع الإيجار.
- إذا كان الإيجار أقل بنسبة بين 11٪ إلى 20٪ → يجوز رفعه حتى 5٪.
- إذا كان الإيجار أقل بنسبة بين 21٪ إلى 30٪ → يجوز رفعه حتى 10٪.
- إذا كان الإيجار أقل بنسبة بين 31٪ إلى 40٪ → يجوز رفعه حتى 15٪.
- إذا كان الإيجار أقل بنسبة أكثر من 40٪ → يجوز رفعه حتى 20٪.
ويشترط في جميع الحالات أن يقوم المالك بإرسال إشعار رسمي إلى المستأجر قبل مدة لا تقل عن 90 يومًا من انتهاء العقد، وإلا فلا يُعتد بأي زيادة، حتى وإن كانت مستحقة بموجب المؤشر.
هذا النظام يهدف إلى تحقيق التوازن بين مصالح المالك والمستأجر، ويمنع أي زيادات عشوائية أو استغلالية في السوق، كما يعزز الشفافية في قانون زيادة الإيجار في دبي ويُرسّخ مبدأ العدالة في العلاقة التعاقدية.
أمثلة توضيحية:
إليك المثاليين الآنيين لتوضيح الفكرة:
مثال 1:
شقة في منطقة “البرشاء” إيجارها الحالي 50,000 درهم سنويًا، ومتوسط الإيجار المعلن عبر المؤشر الذكي لنفس الفئة هو 60,000 درهم.
- الفرق = 10,000 درهم (أي 20٪ أقل من المتوسط)
- النتيجة: يجوز رفع الإيجار بنسبة لا تتجاوز 5٪، أي حتى 52,500 درهم فقط.
مثال 2:
شقة في “الخليج التجاري” إيجارها الحالي 70,000 درهم، ومتوسط السوق 100,000 درهم.
- الفرق = 30,000 درهم (أي 43٪ أقل من المتوسط)
- النتيجة: يحق للمالك رفع الإيجار بنسبة لا تتجاوز 20٪، أي إلى حد أقصى 84,000 درهم، بشرط الالتزام بالإشعار القانوني.
هذا النظام يعزز الشفافية في قانون زيادة الإيجار في دبي، ويمنع أي زيادات عشوائية أو استغلالية، مما يحمي المستأجر من الضغوط غير المبررة، ويمنح المالك آلية منصفة لتحديث القيمة الإيجارية وفق السوق.
حماية المستأجر في قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي
من أبرز أهداف قانون الإيجارات الجديد في دبي لعام 2025 هو ضمان بيئة عادلة ومتوازنة تحمي حقوق جميع الأطراف، مع تركيز واضح على تعزيز مركز المستأجر قانونيًا، خاصةً في حالات الإخلاء أو النزاع.
فيما يلي أبرز الضمانات التي يوفّرها القانون الجديد للمستأجر:
منع الإخلاء التعسفي:
لا يحق للمالك إنهاء عقد الإيجار دون سبب مشروع، كما لا يجوز طرد المستأجر بشكل مفاجئ أو دون إشعار قانوني.
الإشعار بالإخلاء لمدة 12 شهرًا
في حال رغب المالك في استخدام العقار للسكن الشخصي أو البيع، يتوجب عليه إشعار المستأجر خطيًا قبل 12 شهرًا من تاريخ الإخلاء، ويجب أن يكون الإشعار موثّقًا عبر كاتب عدل أو بريد مسجل لضمان الإثبات.
استرداد مبلغ التأمين خلال 30 يومًا
بعد تسليم العقار، يلتزم المؤجر بإعادة مبلغ التأمين خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا، مع خصم تكاليف الأضرار الفعلية فقط – وليس الاستخدام العادي.
توثيق حالة العقار بالصور
يُنصح المستأجر بتوثيق حالة الوحدة عند الاستلام والتسليم بالصور والفيديو، وذلك لضمان استرجاع التأمين كاملًا ولحمايته من أي ادعاءات لاحقة.
قيود على التعديلات الداخلية
لا يجوز للمستأجر إجراء أي تعديلات داخلية (مثل الجدران، التمديدات أو التركيبات الدائمة) إلا بعد الحصول على موافقة خطية من المالك والجهات المختصة، حتى وإن بدت التعديلات بسيطة.
هذه البنود تُظهر أن قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي في نسخته الجديدة لا يكتفي بتنظيم الأمور المالية فقط، بل يوسّع نطاق الحماية القانونية للمستأجر، ويمنح كل طرف حقوقًا واضحة يمكن الاستناد إليها في حال نشوء أي خلاف.
شروط فسخ عقد الإيجار في دبي وفق القانون الجديد
تُعد مسألة فسخ عقد الإيجار في دبي من أبرز الاستفسارات التي تشغل المستأجرين والمؤجرين، خاصة عند حدوث ظروف استثنائية كالرغبة في المغادرة قبل نهاية العقد، أو تقصير أحد الطرفين في التزاماته.
القانون الجديد نظّم هذه الحالات كما يلي:
الفسخ بالتراضي
يمكن للطرفين إنهاء العقد بالإجماع، بشرط توثيق الاتفاق كتابيًا، وتحديد التزامات كل طرف بوضوح (مثل موعد الخروج، تسوية الإيجارات، حالة العقار…).
الفسخ بسبب إخلال أحد الطرفين
يجوز لأي طرف طلب فسخ العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الجوهرية، مثل:
- تأخر المستأجر عن دفع الإيجار لفترة تتجاوز 30 يومًا دون مبرر.
- عدم التزام المؤجر بالصيانة الضرورية التي تمنع الاستخدام السكني أو التجاري الآمن.
الفسخ لأسباب قهرية (ظروف استثنائية)
في حال حدوث ظروف خارجة عن الإرادة مثل فقدان العمل أو الإقامة، لا يجيز القانون بالضرورة الفسخ المجاني، لكنه يسمح بعرض النزاع أمام مركز فض المنازعات الإيجارية للنظر في مدى أحقيّة الفسخ دون جزاءات.
الشرط الجزائي في العقد
معظم العقود تحتوي على بند يُلزم المستأجر بدفع غرامة (عادة قيمة شهر أو أكثر) عند الفسخ المبكر. يُعتدّ بهذا الشرط ما لم يكن تعسفيًا أو مخالفًا للنظام العام.
لذلك، ينصح دائمًا بمراجعة بنود العقد بدقة، واستشارة محامي عقارات متخصص قبل اتخاذ أي خطوة نحو إنهاء العقد. هذا يقلل من الخسائر المحتملة ويضمن الخروج القانوني الآمن.
خدماتنا القانونية في قضايا الإيجارات بدبي
في ظل التعديلات الجوهرية التي طرأت على قانون الإيجارات الجديد في دبي لعام 2025، أصبحت الاستشارة القانونية المتخصصة أكثر أهمية من أي وقت مضى، سواء كنت مستأجرًا تواجه زيادة مفاجئة في الإيجار، أو مالك عقار يسعى لتطبيق القانون بشكل صحيح دون مخالفة.
في مكتبنا القانوني، نقدّم لك:
- استشارات دقيقة حول قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي.
- مراجعة وصياغة عقود الإيجار بما يتوافق مع التشريعات الحديثة.
- التمثيل أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
- الترافع في قضايا فسخ عقد الإيجار، والتعويض، والإخلاء القانوني.
- دعم شامل للمستثمرين العقاريين لضمان الالتزام الكامل بالقانون الجديد.
الأسئلة الشائعة
لا تنتظر حتى تتعقّد المشكلة. تواصل معنا اليوم واحصل على استشارة قانونية موثوقة من فريق متخصص في قوانين الإيجارات والعقارات في دبي.
يمثّل قانون الإيجارات الجديد في دبي خطوة متقدمة لضبط سوق العقارات وحماية الحقوق بطريقة عادلة وعملية. لكن تطبيق هذا القانون بالشكل الصحيح يتطلب فهماً قانونيًا دقيقًا، وتقديرًا للظروف الخاصة بكل عقد وموقف.
إذا كنت تبحث عن توجيه قانوني موثوق في أي مسألة تتعلق بالإيجارات، من زيادة الأسعار وحتى فسخ العقد، فنحن هنا لمساعدتك. تواصل معنا عبر اتصل بنا.
قد تبحث أيضًا عن: ماهو قانون فسخ عقد الإيجار في دبي. ودليلك لاختيار مستشار قانوني في الإمارات: وكل مايخص الخدمات والتخصصات والضوابط القانوني. ودليلك لاختيار أفضل محامي في الإمارات لتلبية احتياجاتك القانونية.
محامي متمرس وخبير في القانون الإماراتي، يتمتع بخبرة واسعة في قضايا القانون وتقديم الاستشارات القانونية وتمثيل العملاء في مجموعة متنوعة من القضايا، بما يشمل القضايا التجارية، العقارية، الجنائية، وقضايا الأحوال الشخصية.
حاصل على درجة البكالوريوس في القانون، ويمتلك خلفية علمية متينة ومعرفة عميقة بالتشريعات الإماراتية وأحدث التعديلات القانونية.
تميز أيضاً بمهارته العالية في تحليل القضايا وتقديم دفاعات قوية تعتمد على فهم دقيق للنظام القانوني في دولة الإمارات العربية المتحدة.
فضلاً عن قدرته على إيجاد حلول مبتكرة للمسائل القانونية المعقدة. يسعى دائمًا لتقديم خدمات قانونية تتسم بالاحترافية والجودة، مع الالتزام بأخلاقيات المهنة وضمان حماية حقوق موكليه
